A questão da propriedade de bens imóveis é frequentemente complexa, especialmente quando envolve heranças. Uma situação particular que gera muitas dúvidas é a possibilidade de usucapião de bem de herança.
Afinal, um imóvel que integra um espólio pode ser adquirido por meio da posse prolongada? Este artigo visa esclarecer essa questão.
Detalharemos os requisitos legais, os tipos de usucapião aplicáveis, os direitos possessórios envolvidos e as particularidades da usucapião de bem imóvel e móvel, abordando inclusive os conflitos mais comuns entre herdeiros e terceiros.
O Que é Usucapião de Bem de Herança?
A usucapião de bem de herança ocorre quando um indivíduo, seja ele um dos herdeiros ou um terceiro, possui um imóvel que faz parte de um espólio de forma contínua, pacífica e com ânimo de dono.
Se a pessoa age como se fosse o proprietário, por um determinado período legal, poderá adquirir a propriedade originária desse bem.
No contexto sucessório, a aplicação da usucapião apresenta nuances específicas, pois o bem, inicialmente, pertence a todos os herdeiros em condomínio indiviso até que a partilha seja realizada.
A possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança por terceiro ou mesmo por um dos herdeiros depende do cumprimento rigoroso dos requisitos estabelecidos pela legislação brasileira, notadamente nos artigos 1238 a 1244 do Código Civil.
É crucial entender que a mera detenção ou ocupação tolerada do imóvel não configura posse para fins de usucapião. A posse deve ser exercida com a intenção clara e inequívoca de ser o proprietário.
Quais São os Requisitos Legais Para a Usucapião Extraordinária e Ordinária?
O Código Civil brasileiro prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma com seus requisitos específicos de tempo e outras condições.
As duas formas mais comuns e relevantes para o contexto da usucapião de bem de herança imóvel ou móvel, são a usucapião extraordinária e a usucapião ordinária.
A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1238 do Código Civil e exige um prazo de posse de 15 (quinze) anos, exercida de forma contínua e sem oposição, independentemente de justo título (documento que comprovaria a aquisição).
Esse prazo é reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Já a usucapião ordinária, disciplinada no artigo 1242 do Código Civil, requer um prazo de posse de 10 (dez) anos, exercida de forma contínua e pacífica, com justo título e boa-fé.
O prazo é reduzido para 5 (cinco) anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente e cancelado posteriormente, desde que o possuidor nele tenha estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos sociais.
Para ambas as modalidades, a posse deve ser ad usucapionem, ou seja, com a intenção de dono. A interrupção da posse, mesmo que por um breve período, pode zerar a contagem do prazo para a usucapião.
Herdeiros Podem Usucapir Imóvel da Herança?
A possibilidade de um herdeiro usucapir um imóvel que compõe o espólio é um tema delicado e que gera discussões jurídicas.
Em geral, enquanto o bem permanece indiviso, ou seja, antes da partilha, considera-se que a posse de um dos herdeiros sobre a totalidade do bem é exercida em nome de todos os demais, configurando um condomínio.
Nesse cenário, a posse não seria exclusiva e com ânimo de dono em relação à parte dos outros herdeiros.
No entanto, a jurisprudência tem admitido a usucapião de bem de herança por um herdeiro em situações excepcionais.
Para que isso ocorra, é necessário que a posse do herdeiro seja inequívoca, exercida de forma exclusiva, com claro ânimo de dono e com a ciência dos demais herdeiros de que ele não reconhece a copropriedade.
Essa posse exclusiva deve perdurar pelo prazo exigido pela lei para a modalidade de usucapião pleiteada (extraordinária ou ordinária).
Quando um herdeiro reside no imóvel da herança por muitos anos após o falecimento do de cujus, realizando benfeitorias, arcando com todos os custos e agindo como se fosse o único proprietário, sem qualquer oposição dos demais herdeiros.
Nesses casos, se comprovados os requisitos legais, a aquisição por usucapião pode ser reconhecida, em regra, judicialmente.
É importante ressaltar que a mera ocupação do imóvel por um herdeiro, mesmo que por longo tempo, não configura automaticamente usucapião.
É imprescindível a demonstração da posse exclusiva com ânimo de dono e a ausência de reconhecimento da propriedade dos demais herdeiros.
Terceiro Pode Usucapir Bem de Herança Não Partilhada?
Sim, um terceiro pode usucapir imóvel que pertence aos herdeiros, mesmo que o bem ainda não tenha sido formalmente partilhado. Nesse caso, aplicam-se as regras gerais da usucapião de bens imóveis.
O terceiro deverá comprovar que exerce a posse contínua, pacífica e com ânimo de dono pelo prazo legalmente exigido, seja para a usucapião extraordinária ou ordinária.
A situação de um bem de herança não partilhado não impede a contagem do prazo para a usucapião em favor de um terceiro, desde que a posse seja exercida de forma autônoma e sem qualquer vínculo de dependência ou permissão dos herdeiros.
A inércia dos herdeiros em exercer seus direitos possessórios sobre o imóvel pode levar à perda da propriedade em favor do terceiro que cumpre os requisitos da usucapião.
Conflitos são comuns nesses casos, pois os herdeiros podem alegar que o terceiro tinha conhecimento da natureza do bem (herança) e que sua posse seria precária ou de má-fé.
No entanto, se o terceiro comprovar a posse com os requisitos legais, o direito à usucapião pode ser reconhecido.
Documentos e Provas Necessárias Para Usucapião:
Para ingressar com uma ação de usucapião, seja ela de um bem de herança ou não, é fundamental reunir uma série de documentos e provas que demonstrem o cumprimento dos requisitos legais. Alguns dos documentos e provas mais comuns incluem:
- Comprovação da posse: Contas de água, luz, telefone, IPTU em nome do possuidor, declarações de vizinhos, fotos, vídeos, comprovantes de benfeitorias e reformas realizadas no imóvel.
- Justo título (na usucapião ordinária): Contrato de compra e venda (mesmo que não registrado), cessão de direitos possessórios, entre outros documentos que demonstrem a intenção de aquisição da propriedade.
- Boa-fé (na usucapião ordinária): Demonstração de que o possuidor acreditava legitimamente ser o proprietário do imóvel.
- Certidões negativas de propriedade: Do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, para comprovar a ausência de registro em nome de terceiros durante o período da posse.
- Planta e memorial descritivo do imóvel: Elaborados por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), com a indicação das medidas perimetrais, área total e confrontações.
- Testemunhas: Pessoas que possam atestar o tempo, a natureza e a forma da posse exercida pelo requerente.
No caso específico da usucapião de bem de herança, pode ser necessário apresentar documentos como a certidão de óbito do de cujus, a certidão de casamento, documentos de identificação dos herdeiros e, eventualmente, cópia do inventário.
Dúvidas Frequentes Sobre Usucapião em Imóveis de Herança:
- O que significa usucapião de imóvel? A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade de um bem imóvel pela posse prolongada e qualificada, ou seja, contínua, pacífica e com ânimo de dono, durante o prazo estabelecido em lei.
- Quando o herdeiro pode pedir usucapião? Um herdeiro pode pedir usucapião quando exerce posse exclusiva sobre o imóvel da herança, com ânimo de dono, de forma pública e notória, sem oposição dos demais herdeiros, pelo prazo legal exigido para a modalidade de usucapião pretendida.
- Usucapião é possível com outros herdeiros no inventário? Em geral, não. Enquanto o bem está em condomínio pro indiviso entre os herdeiros, a posse de um deles presume-se em nome de todos. Para que a usucapião seja possível, a posse deve ser exclusiva e com a clara intenção de não reconhecer a propriedade dos demais.
- Quais os documentos para pedir usucapião de bem herdado? Além dos documentos gerais para a ação de usucapião (comprovação da posse, justo título e boa-fé, planta e memorial descritivo, etc.), podem ser necessários documentos relacionados à herança, como certidão de óbito, documentos dos herdeiros e informações sobre o inventário.
- Qual o prazo mínimo para usucapião de imóvel de herança? O prazo mínimo para a usucapião extraordinária é de 15 anos (ou 10 anos com moradia ou benfeitorias), e para a usucapião ordinária é de 10 anos (ou 5 anos com registro cancelado e moradia ou investimentos). Esses prazos se aplicam tanto a herdeiros quanto a terceiros, desde que cumpridos os demais requisitos legais.
Lembre-se:
A usucapião de bem de herança é uma possibilidade jurídica complexa que exige a análise cuidadosa de cada caso concreto.
Exige a comprovação rigorosa dos requisitos legais e a demonstração inequívoca da posse com ânimo de dono pelo prazo estabelecido em lei.
Herdeiros e terceiros que se encontram nessa situação devem buscar orientação jurídica especializada para avaliar a viabilidade da ação e reunir a documentação necessária.
