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Como funciona o Direito Real de Habitação?

O direito real de habitação é um direito fundamental previsto no Código Civil Brasileiro que garante ao cônjuge sobrevivente ou companheiro supérstite o direito de permanecer morando no imóvel residencial familiar mesmo que este não seja o único proprietário do bem. 

Este artigo tem como objetivo esclarecer os principais aspectos relacionados a esse direito abordando seus requisitos aplicações e implicações legais.

Quem tem garantia do direito real de habitação?

O direito real de habitação é concedido ao cônjuge sobrevivente ou companheiro supérstite independentemente do regime de bens adotado no casamento ou união estável.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se posicionou no sentido de reconhecer a situação mais vantajosa para a(o) cônjuge ou companheira(o) sobreviventes.

Requisitos para o reconhecimento ao direito real de habitação:

  • Ser cônjuge sobrevivente ou companheiro supérstite;
  • O imóvel ser a residência familiar habitual do casal;
  • O imóvel ser o único daquela natureza a ser inventariado.

Exceções ao direito real de habitação:

  • Abandono do Lar: Se o cônjuge sobrevivente abandonou o lar familiar por tempo considerável e sem justa causa pode perder o direito real de habitação.
  • Novos Relacionamentos: Se o cônjuge sobrevivente iniciar uma nova união estável ou se casar novamente o direito real de habitação sobre o imóvel familiar pode ser discutido e eventualmente extinto.
  • Alienação do Imóvel: Se o cônjuge sobrevivente vender o imóvel residencial familiar ele perde o direito real de habitação sobre o mesmo.

O que posso fazer para exercer o direito real de habitação?

O cônjuge sobrevivente com direito real de habitação tem o direito de:

  • Morar no imóvel: O cônjuge sobrevivente tem o direito de permanecer morando no imóvel residencial familiar até o seu falecimento.
  • Vender o imóvel: O cônjuge sobrevivente pode vender o imóvel mas precisa obter o consentimento dos demais herdeiros. Se não houver acordo a venda deverá ser realizada por meio de leilão judicial.

É importante ressaltar que o direito real de habitação não se confunde com o direito à herança. 

O cônjuge sobrevivente com direito real de habitação tem o direito de permanecer morando no imóvel mas não se torna o único dono do bem. 

A propriedade do imóvel ainda é compartilhada entre os herdeiros de acordo com o regime de bens adotado no casamento ou união estável.

Posso vender um imóvel com direito real de habitação?

A venda de um imóvel com direito real de habitação é possível mas exige o consentimento do cônjuge sobrevivente ou companheiro supérstite.

Se não houver acordo entre as partes a venda poderá ser requerida judicialmente e deverá ser realizada por meio de leilão judicial.

Nesse caso o valor da venda do imóvel poderá ser dividido da seguinte forma:

  • Metade para o cônjuge sobrevivente ou companheiro supérstite: dependendo do regime jurídico adotado no casamento ou união estável.
  • Metade para os demais herdeiros: De acordo com a sua quota hereditária.

É importante buscar orientação jurídica especializada antes de tomar qualquer decisão sobre a venda de um imóvel com direito real de habitação.

Como evitar o direito real de habitação?

Existem algumas medidas que podem ser tomadas para evitar o direito real de habitação:

  • Incluir uma cláusula no pacto antenupcial de casamento ou pacto de convivência na união estável: Essa cláusula pode estabelecer que o cônjuge sobrevivente não terá direito real de habitação sobre o imóvel residencial familiar.
  • Doar o imóvel para um terceiro: Essa doação deve ser feita em vida e com a anuência do cônjuge.
  • Vender o imóvel antes do falecimento de um dos cônjuges: Se o imóvel for vendido antes do falecimento de um dos cônjuges o direito real de habitação não será aplicado.

É importante ressaltar que essas medidas podem ter implicações legais e financeiras complexas. Portanto é fundamental consultar um advogado antes de tomar qualquer decisão.

Quando o cônjuge perde o direito real de habitação?

  • Abandono do Lar: Se o cônjuge sobrevivente abandonou o lar familiar por tempo considerável e sem justa causa pode perder o direito de morar no imóvel.
  • Novos Relacionamentos: Se o cônjuge sobrevivente iniciar uma nova união estável ou se casar novamente o direito real de habitação sobre o imóvel familiar pode ser extinto.A hipótese é complexa e exige análise específica.
  • Alienação do Imóvel: Se o cônjuge sobrevivente vender o imóvel residencial familiar ele perde automaticamente o direito real de habitação sobre o mesmo.É importante lembrar que a venda só pode ser feita com o consentimento dos demais herdeiros.
  • Falecimento: O direito real de habitação se extingue com o falecimento do cônjuge sobrevivente. Os herdeiros passam a ter total direito sobre o imóvel.

Quem é responsável pelo pagamento do IPTU no direito real de habitação?

O Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU) é de responsabilidade do proprietário do imóvel.

No caso do direito real de habitação a propriedade do imóvel ainda pertence ao espólio ou seja é compartilhada entre os herdeiros. 

Portanto a obrigação de pagar o IPTU é solidária ou seja todos os herdeiros incluindo o cônjuge sobrevivente com direito real de habitação são responsáveis pelo pagamento do imposto.

É importante ressaltar que o valor do IPTU pode ser dividido entre os herdeiros de acordo com a sua quota hereditária.

Considerações finais

O direito real de habitação é um direito importante que garante a moradia do cônjuge sobrevivente. No entanto é fundamental compreender os seus requisitos limitações e implicações legais.

Caso tenha dúvidas sobre a sua situação específica procure um advogado especialista em direito de família e sucessões para obter orientação jurídica adequada.

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